Gestiones básicas para la construcción, compra o alquiler del establecimiento
Teniendo en cuenta la fuente de donde hemos tomado la información, es normal que esté orientada a la actividad industrial. Pero sigue siendo información válida para el resto de actividades.
Fuente: SPRI
Una vez decidido el lugar donde instalar la empresa, deberás realizar las siguientes gestiones:
Para la compra de un solar
1. Dirigirse al Ayuntamiento para conocer la calificación del terreno y su calificación urbanística, ya que ésta puede tener el carácter de rústica, no urbanizable, industrial, residencial o mixta. Muy importante evaluar la edificabilidad, pensando en futuras ampliaciones. Deberás pedir la “Cédula de Calificación Urbanística”.
2. Dirigirse al Registro de la Propiedad para conocer si el solar tiene cargas, es decir, derechos a favor de terceros tales como, hipotecas, derechos de servidumbre como el paso, etc. Debe informarse si existen arrendamientos o derechos preferentes de compra.
Una vez comprobado que el solar reúne la calificación adecuada y esté libre de cargas, gravámenes y arrendamientos, podemos efectuar los siguientes trámites:
- El contrato privado de compra-venta y la Escritura Pública de Compra.
- La liquidación y pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
- La inscripción en el Registro de la Propiedad.
En la compra de un solar con superficie superior a la necesitada, analizar la posibilidad de una opción de compra de los terrenos próximos.
Para la construcción de un pabellón o edificio industrial
1. Realización del proyecto por un Arquitecto o Ingeniero Industrial y visado del mismo por el Colegio Profesional respectivo.
2. Para construir en la proximidad de vías de comunicación, se debe solicitar autorización así como comprobar las especificaciones del Departamento de Política Territorial y Transportes del Gobierno Vasco. Deben tenerse en cuenta las limitaciones a la construcción en zonas próximas a carreteras (Ley 25/1988. B.O.E. 29 Julio 88).
3. Para construir en la proximidad de ríos, mar y otras vías fluviales, se debe solicitar autorización y comprobar las especificaciones de la Comisaría de Aguas del Norte de España, y de la Confederación Hidrográfica del Norte de España. Deben tenerse en cuenta las limitaciones de la Ley de Costas (Ley 22/1988 B.O.E. 28 de Julio 88) y Ley de Aguas (Ley 29/1985 B.O.E. 2 Agosto 85).
4. Solicitar del Ayuntamiento de la localidad, la licencia de movimiento de tierras que se puede obtener aún sin tener el proyecto terminado. Realizar la solicitud de permiso de edificación y solicitar la Licencia de Construcción y la Licencia de Obras. Debe abonarse el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras en el Ayuntamiento.
5. Una vez autorizados se procede a la edificación y a su conclusión se solicita la entrega del certificado de obra.
6. Concluida la misma, se realiza ante Notario la Escritura de Declaración de Obra Nueva, la cual debemos presentar e inscribir posteriormente en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria. La Declaración de Obra Nueva da existencia jurídica al edificio, local o pabellón.
Para la compra de un pabellón o edificio industrial
Se deberán seguir los mismos pasos que ya se han explicado al tratar de la compra de un solar, y que en términos generales se pueden resumir en la comprobación de la existencia de cargas, la realización del contrato privado de compra-venta, la Escritura Pública, y la liquidación y pago de impuestos e inscripción del bien inmueble en el Registro de la Propiedad.
Para el arrendamiento de un local de negocio
En el caso de que optes por alquilar el local donde instalar tu negocio, es aconsejable consultar con la Cámara de la Propiedad Urbana o Agente de la Propiedad Inmobiliaria, para que te asesoren a la hora de redactar el contrato de arrendamiento, ya que en este documento tú y el propietario del local o del solar estableceréis las condiciones (obligaciones y derechos) que regirán vuestra relación mercantil en el futuro. No olvides que un contrato mal hecho puede perjudicar gravemente el desarrollo de tu actividad empresarial. Es obvio recomendar que debe considerarse un plazo mínimo de arrendamiento que garantice que la inversión realizada pueda ser amortizada en ese tiempo.
Arrendamiento financiero o leasing inmobiliario
Como alternativa a la compra, que inmoviliza recursos financieros, o al alquiler, que tiene vida limitada, debe considerarse la posibilidad del leasing financiero que no inmoviliza recursos y permite ejercitar la opción de compra por el valor residual al término del mismo.
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